La circolazione degli immobili abusivi: le Sezioni Unite della Cassazione intervengono

Pubblicata il 22 marzo 2019 la Sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 8230 che ha posto fine ad un annoso dibattito (dottrinale e giurisprudenziale) in tema di nullità degli atti con cui vengono trasferiti immobili viziati da abusi edilizi.
Sostengono  le SSUU che la nullità di cui all’art 46 del TU in materia edilizia, non è né di tipo formale, né di tipo cd sostanziale, ma “TESTUALE”, cioè di tipo formale, ma con una declinazione “sostanziale”.

L’atto traslativo o costitutivo di un diritto reale su un fabbricato abusivo, per essere VALIDO, deve soddisfare due requisiti:
1) la menzione, su dichiarazione dell’alienante, del titolo edilizio con cui è stata autorizzata la costruzione;
2) tale menzione deve essere reale e veritiera, quindi il titolo deve esistere ed essere stato realmente rilasciato e deve essere riferibile a quell’immobile specifico (non sarebbe idonea una dichiarazione di un titolo con numero o data diversa riferibile, quindi, ad altro immobile).

Se, poi, la costruzione sia stata realizzata in maniera PARZIALMENTE DIFFORME, (talché il bene è parzialmente abusivo, poco importando se trattasi di abuso “maggiore” o “minore”) l’atto resta valido e l’acquirente:

·         Nei rapporti “privatistici” con il proprio venditore, attiverà altri strumenti di tutela (es risolubilità per inadempimento – aliud pro alio – o riduzione del prezzo) fatto sempre salvo il risarcimento del danno;

·         Nei rapporti con la Pubblica Amministrazione, la tenuta del “sistema” e la lotta all’abusivismo edilizio resta comunque garantita dalla circostanza che l’acquirente, come qualsiasi proprietario di immobile in tutto o in parte abusivo, sarà naturalmente tenuto, nel rispetto dei regolamenti urbanistici ed edilizi, a sanare l’abuso ovvero a demolire il bene ovvero a ripristinarne lo status quo ante.

Si conclude, quindi, che l’atto è NULLO solo se e quando
1)    Manca la menzione del titolo edilizio principale (ma se il titolo esiste l’atto sarà comunque CONFERMABILE)
2)      La menzione c’è ma è falsa, perché il titolo non esiste (ipotesi alla quale si può equiparare quella della realizzazione in TOTALE DIFFORMITA’): allora l’atto non sarà neanche confermabile

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