Acquisto e successivo affitto a canone concordato

ART. 21 LEGGE 164/2014.

Con decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero dell’economia e delle finanze emanato in data 8 settembre 2015 e pubblicato nella G.U. n. 282 del 3.12.2015 è stata data attuazione alla disciplina di cui all’art 21 della Legge 164/2014¹ secondo la quale la cessione di immobili abitativi non di lusso fatta da società che abbiano costruito o ristrutturato a favore di persone fisiche 

non esercenti attività commerciali, genera in capo a queste ultime un credito di imposta da dedurre dall’IRPEF pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto notarile di compravendita, nel limite massimo complessivo di euro 300.000,00, oltre ad IVA, deduzione da suddividersi in otto rate annuali di pari importo a partire dal periodo di imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione. Il tutto a condizione che:

• l’acquisto sia effettuato dal giorno 1 gennaio 2014 al 31.12.2017;
• l’unità immobiliare acquistata sia a destinazione residenziale e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, si può trattare, quindi, di immobili anche non ancora accatastati in modo definitivo alla data dell’atto o di fine lavori²;
• l’abitazione appartenga alla classe energetica A o B;
• l’abitazione non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E ai sensi del D.M. Lavori Pubblici 1444/1968 (zone agricole);
• l’abitazione fosse da qualificare come “invenduta“ alla data del 12 novembre 2014: per “invenduta” si intende una abitazione che a quella data fosse costruita in tutto o in parte ovvero per la quale fosse stato rilasciato alla data medesima il titolo abilitativo edilizio, ovvero fosse stata stipulata la convenzione urbanistica con il Comune per l’attuazione dell’intervento o accordo similare;
• l’abitazione deve aver ottenuto od ottenere l’agibilità (anche mediante silenzio assenso) in una data compresa fra il giorno 01.01.2014 ed il 31.12.2017;
• l’acquirente sia persona fisica non esercenti attività commerciale;
• l’acquirente sia titolare della piena proprietà o anche di una quota parziaria (in tal caso il beneficio sarà goduto in percentuale sulla quota intestata);
• l’acquirente lo affitti entro i sei mesi successivi alla data dell’acquisto (o dal termine dei lavori di costruzione) per almeno tutta la durata degli otto anni³ a favore di affittuario persona fisica non parente dell’acquirente/locatore in primo grado; si badi, quindi, che sarebbe consentito locare al coniuge;
• il canone di affitto non dovrà essere superiore a quello di cui alla convenzione ex art. 18 DPR 380/2001 (social housing), oppure al minor importo fra il canone d’affitto definito ex art. 2, comma 3, L. 431/98 e quello stabilito ex art. 3, comma 114, L. 350/2003 (canone “concordato”).

Precisazioni:

La deduzione del 20% (non si tratta di “detrazione”) opera in relazione al reddito imponibile (non all’imposta) IRPEF.

Lo sconto consiste in una deduzione dal reddito complessivo IRPEF pari al 20% del prezzo di acquisto risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di Euro 300.000,00, comprensivo di I.V.A.

La deduzione deve essere suddivisa in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta in cui avviene la stipula del contratto di locazione. Potrà pertanto raggiungere l’importo massimo di complessivi Euro 60.000,00, e pertanto di Euro 7.500,00 all’anno: il risparmio fiscale, ovviamente, è strettamente legato all’aliquota marginale del beneficiario.

Ad esempio, per una casa acquistata al prezzo di Euro 200.000,00, con deduzione complessiva pari a Euro 40.000,00 (il 20% della spesa) e annua pari a Euro 5.000,00 (un ottavo del totale), un contribuente con Euro 28.000,00 di reddito risparmierà Euro 1.350,00 (il 27% di Euro 5.000,00) di IRPEF all’anno per otto anni, mentre per chi ha un reddito superiore a Euro 80.000,00 lo sconto annuo sarà di Euro 2.150,00  (il 43% di 5.000,00).

L’agevolazione fiscale in questione non può essere cumulata con altre previste in relazione alle medesime spese.

Il beneficio spetta pure per gli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto degli immobili ricadenti nell’ambito applicativo della disposizione in oggetto, nella misura del 20% degli stessi.

La deduzione spetta anche per le spese sostenute dal contribuente persona fisica non esercente  attività  commerciale, dipendenti da contratti d’appalto, per la costruzione di una unità  immobiliare a destinazione  residenziale  su aree  edificabili  già possedute  dal  contribuente  stesso  prima  dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti  diritti edificatori; ai  fini della deduzione le predette spese di costruzione devono essere  attestate dall’impresa che esegue i lavori; i lavori devono essere terminati entro il 31 dicembre 2017 e il permesso di costruire deve essere stato rilasciato anteriormente alla data del 12 novembre 2014. Non sono invece ammesse al beneficio le spese sostenute per un contratto di appalto per la “ristrutturazione” sia pure effettuata ai sensi dell’art. 3 comma 1 lett. d)  T.U. n.380/2001.

Note al testo:

1. Qui di seguito il testo della norma: Art. 21 Legge 164 del 11 novembre 2014. Misure per l’incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione.

   ((1- Per l’acquisto, effettuato dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione, invendute alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo di cui all’articolo 3, comma 1, lettere d) e c), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, è riconosciuta all’acquirente, persona fisica non esercente attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro, nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari medesime. ))

   2- La deduzione di cui al comma 1 spetta, nella medesima misura e nel medesimo limite massimo complessivo, anche per le spese sostenute dal contribuente persona fisica non esercente attività commerciale per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per la costruzione di un’unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Ai fini della deduzione le predette spese di costruzione sono attestate dall’impresa che esegue i lavori.

   3- Fermo restando il limite massimo complessivo di 300.000 euro, la deduzione spetta anche per l’acquisto o realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione.

   4- La deduzione, spetta a condizione che:

   ((a) l’unità immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo; il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della suddetta risoluzione del precedente contratto;))

   b) l’unità immobiliare medesima sia a destinazione residenziale, e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;

   c) l’unità immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del ((decreto del Ministro dei lavori pubblici )) 2 aprile 1968, n. 1444;

   d) l’unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell’allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al G ((decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 158 del 10 luglio 2009)) ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente;

   ((e) il canone di locazione non sia superiore a quello indicato nella convenzione di cui all’ articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell’ articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e quello stabilito ai sensi dell’articolo 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350;))

   f) non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario.

   ((4-bis- Le persone fisiche non esercenti attività commerciale possono cedere in usufrutto, anche contestualmente all’atto di acquisto e anche prima della scadenza del periodo minimo di locazione di otto anni, le unità immobiliari acquistate con le agevolazioni fiscali di cui al presente articolo, a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore dell’alloggio sociale, come definito dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, a condizione che venga mantenuto il vincolo alla locazione alle medesime condizioni stabilite dal comma 4, lettera e), e che il corrispettivo di usufrutto, calcolato su base annua, non sia superiore all’importo dei canoni di locazione calcolati con le modalità stabilite dal medesimo comma 4, lettera e). ))

   5- La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.

   6- Le ulteriori modalità attuative del presente articolo sono definite con decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero dell’economia e delle finanze (ndr DM poi emanato in data 8 settembre 2015 e pubblicato in GU il 3.12.2015) ↩

2. La deduzione spetta anche per l’acquisto o realizzazione di ulteriori (quindi senza limiti numerici) unità immobiliari da destinare alla locazione ↩
3. Il diritto non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto si risolva prima del decorso di 8 anni e ne viene stipulato un altro entro l’anno successivo alla risoluzione del precedente ↩

Valentina Rubertelli e Annalisa Annoni, “Acquisto e successivo affitto a canone concordato”, Feder Notizie, disponibile su http://www.federnotizie.it/acquisto-e-successivo-affitto-a-canone-concordato/