LA CONFERMA DI ATTI NULLI PER CARENZE NELLE MENZIONI CIRCA LA CONFORMITA’ CATASTALE

LA NORMA

1-bis. All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, dopo il comma 1-bis è aggiunto il seguente:

«1-ter. Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L’atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23».

PERIMETRO APPLICATIVO

La confermabilità riguarda tutti gli atti soggetti al DL 78 del 2010 (quindi vendite, divisioni, donazioni etc).

LA NULLITA’ RESTA DI TIPO DOCUMENTALE E NON SOSTANZIALE

La disciplina in tema di confermabilità non contraddice le conclusioni cui si era giunti in tema di qualificazione della nullità per carenza delle menzioni in oggetto.

A differenza della nullità “urbanistica” questa non costituisce nullità di tipo sostanziale, ma solo di tipo documentale[1].

Un po’ come l’atto estero privo della legalizzazione.

Ciò che viene meno non è l’effetto sostanziale dell’atto, ma il profilo della sua autenticità: esso viene quindi convertito in scrittura privata semplice, come tale astrattamente

• idonea a produrre i suoi effetti negoziali tra le parti
• inidonea a costituire titolo per la trascrizione ai fini della opponibile ai terzi.

LA DICHIARAZIONE ESISTENTE MA FALSA

Resta fermo quanto concluso alla entrata in vigore della normativa originaria secondo cui l’atto è affetto da nullità (per quanto documentale) solo se privo delle dette menzioni, non anche se munito delle menzioni, ma queste si scoprano essere false. Altro è la responsabilità civile e penale del dichiarante, altro è il profilo della validità dell’atto. In conclusione:

• Atto con menzioni esistenti e false: è valido ed efficace, talché non si pone il tema della sua conferma; al limite potrà essere integrato da atto successivo con il quale si allinea la situazione di fatto e quella catastale e si riallegano le nuove planimetrie;
• Atto con menzioni carenti (ma la conformità sostanziale esisteva): nullo documentalmente, ma confermabile;
• Atto con menzioni carenti (ma la conformità catastale non esisteva): nullo documentalmente e non confermabile.

LA PUBBLICITA’[2]

La nota di trascrizione dell’atto con menzioni carenti è invalida,  perché presa sulla base di un atto documentalmente assimilabile ad una scrittura privata (quindi inidonea), ma

* L’atto è sostanzialmente idoneo a produrre i suoi effetti traslativi e chi acquista dall’avente causa acquista a domino;

* La trascrizione non è radicalmente nulla ai sensi del 2665 c.c. ma è solo impugnabile ai sensi del 2652 n. 6, talché fino a quando non lo sia, produce tutti i suoi effetti, anche di regolamentazione dei conflitti tra più aventi causa dal medesimo proprietario di cui al 2644 e 2650.

Il terzo avente causa dall’acquirente dell’atto nullo trascrive il proprio acquisto e, se in buona fede, prevale su chi trascrive la domanda di nullità della trascrizione decorsi i 5 anni (pubblicità sanante ex 2652 n. 6 c.c.). Decorsi 5 anni, non può neanche essere fatta valere la nullità della nota, stante gli effetti della cd pubblicità sanante.

Ed anzi, se la domanda di nullità della nota non viene trascritta entro i 5 anni, comunque chi ha acquistato in buona fede nel frattempo, vede il proprio acquisto e la relativa pubblicità, essere fatti salvi.

Se quindi la conferma va a sanare un difetto di idoneità del titolo sotto il profilo documentale è più confacente immaginare che la stessa debba avere una pubblicità a mezzo annotazione che dia “notizia” della avvenuta sanatoria della mera nullità documentale che affliggeva quel titolo. La trascrizione sana definitivamente la sua astratta impugnabilità ai sensi del 2652 n. 6; ma il negozio traslativo era sostanzialmente valido ed efficace ed ha già prodotto, grazie alla sua originaria trascrizione, gli effetti prenotativi ai fini dei conflitti circolatori di cui agli artt 2644 e 2650 c.c. Ecco perché è sufficiente che detta conferma abbia una pubblicità notizia a mezzo annotazione e non una pubblicità dichiarativa a mezzo una nuova trascrizione (come richiesto – con codice 149 – per la conferma delle nullità di tipo “urbanistico”).

PROFILI FISCALI

Il principio di assorbimento vale lì dove è applicabile (quindi agli atti soggetti all’art 1 del TU Imposta di Registro). In tutti gli altri casi la conferma sconta le regolari imposte dovute.

• Se atto soggetto ad Imposta di registro ex art 1, opera l’assorbimento, quindi la sua conferma, sempre che non debba ripetersi la voltura, sconta:

• Registro (tassa d’atto)…..200
• Ipotecaria…………………..50 (al territorio)
• Catastale……………………No (nel caso in cui la voltura non sia da rifare)
• No bolli
• No trascrizione

(Eventuale) Voltura

Catastale………………….50

• Se conferma di atto soggetto ad IVA, non opera l’assorbimento, quindi la sua conferma, sempre che non debba ripetersi la voltura, sconta:

• Registro (tassa d’atto)…..200
• Ipotecaria………………….200(al territorio)
• Catastale……………………No (nel caso in cui la voltura non sia da rifare)
• Bolli…………………………230
• Annotazione……………….35

(Eventuale) Voltura

• Catastale………………….200

• Se conferma di atto soggetto a Registro (ma no principio di assorbimento – ad es donazione/divisione)

• Registro (tassa d’atto)…..200
• Ipotecaria………………….200 (al territorio)
• Bolli…………………………230
• Annotazione……………….35

 (Eventuale) Voltura

• Catastale………………….200

UNA POSSIBILE TECNICA REDAZIONALE

Il costituito dichiara:

* che con atto ricevuto dal Notaio * di * in data  * Repertorio N. * Raccolta N. * registrato a … il * al N. * ed ivi trascritto * il * ai NN. * R.G. e * R.P., acquistava la piena proprietà di talune unità immobiliari facenti parte del fabbricato sito in …, alla via …, N. … e censite nel Catasto dei Fabbricati del Comune di .., con i seguenti dati: …

* che in tale atto risulta essere stata non correttamente resa dal dante causa la dichiarazione prevista dal comma 1-bis  dell’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, relativa alla conformità allo stato di fatto degli immobili oggetto del citato atto dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto (ovvero, pur essendo stata resa la dichiarazione di conformità prevista dal comma 1-bis  dell’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, manca ogni riferimento, richiesto  alle planimetrie depositate in catasto ovvero ai dati catastali per gli immobili negoziati);

* nè, tanto meno, risulta essere stata fornita alcuna attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.

Pertanto, al fine di sanare la nullità documentale del citato atto e la conseguente invalidità della nota, il costituito, ai sensi e per gli effetti del comma 1 ter dell’art 29 della legge 52/85

CONFERMA

il più volte citato atto in data …, sottolineando che, sia al momento della conclusione di tale atto, sia tutt’ora,

* l’identificazione catastale delle unità immobiliari oggetto del citato atto corrispondeva e corrisponde alle planimetrie attualmente depositate in catasto;

* i dati catastali e le planimetrie corrispondenti erano e sono conformi allo stato di fatto, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.

Io Notaio, infine, attesto che l’intestazione catastale delle unità immobiliari in oggetto era ed è coerente con le risultanze dei Registri Immobiliari.

(solo nel caso in cui l’atto da confermare non sia una divisione, una donazione o un atto soggetto ad I.V.A.)

Il presente atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23; in quanto tale sconterà l’imposta di registro in misura fissa e l’imposta ipotecaria nella misura di Euro 50,00

[1] G. Petrelli, “Conformità catastale e confermabilità degli atti nulli” in https://www.academia.edu/33631110/Conformit%C3%A0_catastale_e_confermabilit%C3%A0_degli_atti_nulli_-_2017

[2] G. Petrelli, op.cit;