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Focus sul Leasing Immobiliare

Tra gli strumenti alternativi per l’acquisto finanziato della casa è operativo, da poco meno di un anno, il Leasing immobiliare abitativo introdotto con la legge di stabilità 2016. Si tratta di una tipologia contrattuale nuova nella quale, però, il Notaio è chiamato, come in tutte le ipotesi di acquisto immobiliare, ad offrire al cittadino “certezze” in merito al suo acquisto. Il notaio svolge una ampia ed approfondita istruttoria, anche avvalendosi di professionalità tecniche esterne, per offrire all’acquirente tutti i punti fermi che lui richiede. L’acquirente tipo vorrà, per esempio, essere certo di avere una informazione chiara e trasparente se la casa è o non è abusiva, se è o non è ipotecata/pignorata, se gli impianti sono o non sono a norma, se le spese condominiali sono o non sono saldate, se la piantina catastale è o non è conforme allo stato di fatto, se la classe energetica è “A” o “G”.

Non è un caso che anche la Banca Mondiale, nel redigere il rapporto Doing Business, abbia cambiato il criterio di misura¬zione della efficienza del sistema “Registering a Property”, avendo aggiunto a quello della “velocità” del passaggio, anche quello della sicurezza e affidabilità dello stesso. L’Italia dunque è schizzata dal 60° al 24° posto su 190 Paesi, nella classifica sulla velocità e al 6° posto nella sottoclassifica della affidabilità: il che, ancora una volta dimostra come il sistema di civil law batta quello di common law.
Il notaio, in qualità di pubblico ufficiale delegato dallo Stato ad esercitare il controllo di legalità preventivo sui contratti immobiliari e scelto liberamente da chi compra casa, è in grado di assicurare una maggiore efficienza anche nel leasing immobiliare abitativo in 2 momenti particolari del contratto. Vediamo nello specifico di cosa si tratta.
Attraverso l’unità documentale dell’operazione contrattuale del leasing immobiliare per garantire sicurezza e certezza dei traffici giuridici. Il Notariato auspica che nella prassi ci si orienti nella direzione di un unico documento per atto pubblico che riu¬nisca entrambi i contratti, tanto di leasing quanto di compravendita. Una contestualità, questa, utile a garantire la sicurezza e la certezza dei traffici giuridici, nonché a tutelare adeguatamente la posizione contrattuale ora della società di leasing (ovvero dell’intermediario finanziario) ora dell’utilizzatore. La prima, infatti, vedrebbe riconosciuto un titolo esecutivo idoneo per il rilascio dell’abitazione. L’altro, dal canto suo, oltre a vedersi riconosciute le agevolazioni prima casa, avrebbe un titolo idoneo alla trascrizione in presenza di locazione finanziaria ultranovennale, e potrebbe vedersi garantito, non solo un maggior controllo sul contenuto del contratto, nell’ottica di un ragionevole bilanciamento degli interessi delle parti, ma anche una maggior consapevolezza in merito alle differenze macroscopiche tra l’acquisto a mezzo leasing (in cui la proprietà della casa viene trasmessa solo al momento dell’eventuale riscatto) e l’acquisto a mezzo mutuo (ove la proprietà della casa è acquistata contestualmente).
Garantire la trasparenza e la pubblicità nella ricollocazione dell’immobile, in caso di risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore, con la proposta di un iter procedimentale certo per gestire la fase della vendita “competitive. ll legislatore negli ultimi mesi ha varato una serie di istituti come il Leasing Abitativo, il dlgs mutui al consumatore, il Dlgs mutui alle imprese, il Prestito Vitalizio Ipotecario, garantiti da una tutela di “tipo marciano”, il cui leitrrwtiv affonda le radici nel tentativo di degiurisdizionalizzazione del processo del recupero crediti. Il che, se da un lato, consente al sistema bancario e quindi all’economia del paese tutto di ricevere un rilancio (meno immobili incagliati in procedure esecutive, meno poste di bilancio bloccate, più propensione alla erogazione del credito, quindi, ripartenza del sistema paese), dall’altro vede il consumatore finale nella necessità di avere un riferimento -in alternativa alla procedura giudiziaria – che sia in posizione di “terzietà e imparzialità” e che possa garantire la veridicità, la trasparenza e la sicurezza dell’eventuale vendita competitiva del bene di cui è locatore. In tutte queste vendite competitive a valle di un meccanismo di tipo “marciano”, il Notariato rappresenta l’unica categoria idonea a garantire la tutela, ad alto contenuto pubblicistico, per il contraente debole-consumatore: chí meglio del notaio in qualità di pubblico ufficiale può garantire contempora¬neamente sia l’interesse dello Stato alla efficienza, rapidità e snellezza del sistema delle vendite competitive, sia l’interesse del consumatore a che le stesse siano svolte secondo criteri di “equità, trasparenza e segretezza” previsti dalla legge di stabilità 2016, in modo da respingere tentativi di turbativa d’asta o di utilizzo della stessa come strumento di riciclaggio?
Per raggiungere questi obiettivi un valido ed adeguato strumento è rappresentato dalla RAN, Rete Aste Notarili lanciata dal notariato nel 2013 che assicurando certezza, sicurezza, trasparenza, pubblicità e funzionalità del procedimento potrebbe rappresentare un sistema adatto alla ricollocazione del bene nel caso di risoluzione per inadempimento del contratto. Il Notaio potrebbe, infatti, intervenire come gestore dell’asta tra privati, come formalizzatore, cioè, del momento di incontro tra proposta (bando d’asta) e accettazione (offerta) sia con sistemi tradizionali (cartacei) caratterizzati dalla contestualità di tempo e luogo, sia con sistemi ipertecnologici (come l’astatelematica notarile) nella quale il Notaio banditore si può trovare in luogo diverso e anche molto lontano rispetto a chi intenda partecipare all’asta (e che si affida al Notaio periferico), cosi ampliando la rosa dei potenziali partecipanti e quindi aumentando le probabilità di vendita a prezzi congrui.

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